Location meublée ou location nue en 2025 : le match fiscal à ne pas rater

La location nue (non meublée) relève des revenus fonciers. La location meublée relève du régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec des règles très différentes.

Location nue

• Contrat de 3 ans (renouvelable)
• Moins de turnover, plus de stabilité
• Fiscalité plus rigide, peu d’amortissements
• Régimes possibles : micro-foncier (abattement de 30 %) ou réel (déduction des charges)

Location meublée

• Contrat d’un an (ou 9 mois pour étudiant)
• Loyer +20 à +30 % par rapport au nu
• Fiscalité ultra-avantageuse via le régime réel ou LMNP
• Possibilité d’amortir le bien, les meubles, les frais de notaire…

En clair : meublé = plus technique, mais potentiellement beaucoup plus rentable.

Des loyers plus élevés

En moyenne +20 à +30 % selon les zones.

Un régime fiscal imbattable (LMNP réel)

Avec le statut LMNP, vous pouvez déduire vos charges réelles ET amortir votre bien, ce qui peut vous permettre de ne pas payer d’impôt pendant 10 à 15 ans sur vos loyers !

Une fiscalité à la revente maîtrisable

Contrairement aux idées reçues, le LMNP ne fait pas “sauter” l’exonération des plus-values à la revente d’un bien détenu plus de 22/30 ans. En revanche, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (sauf certaines résidences pour étudiants ou seniors).

Une grande flexibilité de gestion

Durées de bail plus courtes, possibilité de récupérer le bien plus facilement…

Idéal pour optimiser un bien existant

Vous louez un appartement en nu qui rapporte peu ? Le passer en meublé (même avec peu de travaux) peut relancer sa rentabilité nette.

Idéale pour les familles ou les grandes surfaces

Public plus stable, moins de rotation.

Moins de gestion locative au quotidien

Pas besoin de changer les meubles, d’équiper ou d’entretenir l’ameublement.

Peut être intéressante avec déficit foncier

Les gros travaux dans un bien loué nu peuvent générer un déficit foncier, qui vient réduire vos autres revenus imposables. Une stratégie redoutable pour les hauts revenus !

SCI à l’IR souvent utilisée dans ce cadre

Intéressant pour de la transmission, démembrement, ou de l’optimisation successorale.

Location nue

• Fiscalité de base : 30 % abattement ou charges déductibles
• Potentiel d’amortissement : Aucun, sauf pour un logement neuf (ou ancien avec au moins 30 % de travaux) situé dans un immeuble collectif et acquis entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028 (nouveau dispositif « relance logement », sous conditions de loyers et de ressources et avec un engagement de location de 9 ans)
• Rendement brut : Moyen
• Turnover locatif : Faible
• Gestion quotidienne : Simple
• Flexibilité du bail : Faible
• Idéal pour : Patrimoine stable, familial, long terme

Location meublée

• Fiscalité de base : 50 % abattement (micro-BIC ; 30 % en meublé de tourisme non classé) ou régime réel avec amortissement
• Potentiel d’amortissement : Oui, très puissant
• Rendement brut : Élevé
• Turnover locatif : Moyen/élevé
• Gestion quotidienne : Plus impliquante
• Flexibilité du bail : Forte
• Idéal pour : Rendement optimisé, projets dynamiques

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