LMNP AU RÉGIME RÉEL
L’arme fiscale secrète des investisseurs malins
Vous louez un bien meublé ou envisagez de le faire ?
Le régime réel en LMNP, c’est la formule magique qui vous permet de percevoir des loyers sans les imposer (ou presque). Grâce à l’amortissement, vous pouvez effacer vos revenus locatifs pendant 10, 15, voire 20 ans. Oui, légalement. Attention toutefois : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (sauf certaines résidences pour étudiants ou seniors).
Régime réel en LMNP : c’est quoi ?
Contrairement au micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 %, le régime réel vous permet de déclarer vos charges réelles… Et surtout, de déduire l’amortissement du bien immobilier.
Résultat :
- Des revenus locatifs nets… fiscalement neutres.
- Une base imposable proche de zéro, voire négative.
Quelles charges peut-on déduire au régime réel ?
Beaucoup ! Le régime réel vous permet de déduire :
- Les intérêts d’emprunt,
- Les frais de notaire,
- Les charges de copropriété, d’entretien, de gestion,
- Les travaux non structurels,
- Et surtout… l’amortissement du bien, du mobilier, et des frais annexes.
L’amortissement, c’est comme une “charge comptable fictive” qui vous permet de réduire vos revenus imposables sans rien payer.
LMNP AU RÉGIME RÉEL
01 Les avantages et les inconvénients du régime réel
Les avantages
- Optimisation fiscale maximale (souvent 0 € d’impôt pendant 15 à 20 ans).
- Amortissement puissant et cumulable chaque année.
- Déficits reportables sur les revenus meublés futurs (hors terrain).
- Adapté aux projets financés à crédit.
Les inconvénients
- Comptabilité plus technique (il faut tenir une comptabilité BIC, avec l’aide d’un expert-comptable).
- Nécessite une déclaration de début d’activité sur le guichet unique de l’INPI (numéro SIRET) et la télédéclaration annuelle des résultats (formulaire 2031).
- Pas automatique : vous devez opter pour ce régime (option valable un an, reconduite tacitement chaque année).
02 Pour qui est fait le régime réel ?
- Vous percevez plus de 10 000 € de loyers meublés par an ?
- Vous avez contracté un prêt immobilier ou fait des travaux ?
- Vous êtes dans une tranche marginale d’imposition élevée (TMI 30 % ou 41 %) ?
- Vous visez une optimisation fiscale sérieuse et durable ?
Alors le régime réel est clairement pour vous.
03 Exemple chiffré (avec amortissement)
- Achat d’un appartement meublé : 160 000 € (dont 10 000 € de mobilier)
- Revenus locatifs : 9 600 €/an
- Charges : 2 000 €
- Amortissement annuel : 7 500 €
- Résultat fiscal : 100 € seulement (9 600 € − 2 000 € − 7 500 €)
Et pourtant, vous touchez bien vos 9 600 € sur votre compte. Mais vous ne payez quasiment pas d’impôt, ni de CSG.
Sources officielles
- FAQ sur le régime fiscal des locations meublées (mars 2026) (nouvel onglet) — impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30 : option pour un régime réel d’imposition (nouvel onglet) — bofip.impots.gouv.fr
- Je vends un bien immobilier donné en location meublée : comment se calcule la plus-value ? (nouvel onglet) — impots.gouv.fr
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (nouvel onglet) — legifrance.gouv.fr
Informations vérifiées le
Régime réel ou micro-BIC : qui gagne ?
Le régime réel est presque toujours plus intéressant dès que :
- vos charges réelles dépassent 50 % de vos loyers,
- vous avez un crédit ou des travaux,
- vous cherchez à effacer votre fiscalité.
Le micro-BIC est plus simple, mais il peut coûter plus cher en impôts lorsque les charges réelles et l’amortissement dépassent l’abattement forfaitaire (à la revente, les amortissements déduits sont toutefois réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf pour certaines résidences gérées). D’où l’importance de simuler les deux régimes avant de choisir.
LMNP réel = une stratégie patrimoniale à part entière
Ce n’est pas juste une case à cocher dans votre déclaration. Le LMNP au réel permet de :
- Générer un revenu complémentaire net d’impôt.
- Bâtir un patrimoine immobilier en toute discrétion fiscale.
- Transmettre à terme un bien déjà amorti, avec une valeur nette accrue.
- Préparer la retraite avec des loyers qui tombent… sans tomber dans l’impôt.
Chez Inotax, on ne se contente pas de vous dire “le régime réel c’est mieux”. Un conseiller en gestion de patrimoine partenaire, avec qui nous vous mettons en relation, analyse votre situation et vous accompagne. Faites votre bilan patrimonial en quelques clics.