LMNP SOUS CONDITIONS
Transformez vos locations meublées en machine à revenus… peu ou pas fiscalisées
Vous avez un bien immobilier meublé, ou vous envisagez d’en acheter un ?
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), sous certaines conditions, vous permet de percevoir des revenus locatifs très avantageux fiscalement, voire totalement exonérés d’impôt pendant des années.
Mais attention : il ne suffit pas de meubler un logement pour en profiter.
LMNP sous condition, c’est quoi ?
Le statut LMNP permet à un particulier de louer un bien meublé (appartement, studio, résidence de services…) à titre non professionnel, tout en bénéficiant d’un régime fiscal ultra-préférentiel.
Le principe :
- Vous louez un logement meublé (avec un vrai équipement complet).
- Les loyers sont considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non des revenus fonciers.
- Vous avez le choix entre deux régimes : micro-BIC ou réel simplifié (avec amortissement).
Mais pour y avoir droit, il faut respecter certaines conditions.
Les conditions pour bénéficier du statut LMNP
Les 3 conditions principales :
Revenus locatifs annuels < 23 000 €
- OU ces revenus doivent représenter moins de 50 % de vos revenus globaux.
L’activité ne doit pas être exercée à titre professionnel, c’est-à-dire :
- vous n’êtes pas inscrit au RCS en tant que loueur professionnel,
- vous ne tirez pas la majorité de vos revenus de cette activité.
Le bien doit être meublé selon les critères légaux (inventaire obligatoire).
Si ces conditions sont remplies, vous êtes LMNP « sous conditions » : vous profitez d’un statut fiscal très puissant, sans contraintes professionnelles.
Les deux régimes fiscaux du LMNP
Micro-BIC
- Si vos revenus meublés < 77 700 €/an.
- Abattement forfaitaire de 50 % (vous êtes imposé sur la moitié des loyers).
- Simple, rapide, mais moins optimisé.
Régime réel simplifié
- Vous pouvez déduire toutes vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…).
- Et surtout : amortir le bien (hors terrain) sur 20 à 30 ans.
- Résultat ? Une base fiscale proche de zéro, et donc zéro impôt sur vos loyers pendant des années.
- C’est ce régime qui fait du LMNP un bijou fiscal… à condition d’être bien structuré.
LMNP sous conditions
01 Avantages et inconvénients du LMNP sous conditions
Les avantages
- Revenus faiblement voire non imposés pendant des années.
- Fiscalité BIC bien plus avantageuse que le régime foncier.
- Amortissements puissants.
- Aucune inscription en tant que professionnel.
Les inconvénients
- Nécessite une bonne structuration comptable (notamment pour le régime réel).
- Complexité administrative (formulaires, suivi, inventaire du mobilier).
- Revente potentiellement imposée (pas d’abattement comme en foncier classique).
02 Pour qui est fait le LMNP sous conditions ?
Le LMNP est idéal pour :
- Les investisseurs souhaitant générer des revenus locatifs sans alourdir leur fiscalité.
- Ceux qui détiennent déjà un meublé (studio étudiant, location saisonnière, résidence senior, etc.).
- Ceux qui souhaitent diversifier leurs revenus sans entrer dans la complexité d’une activité professionnelle.
- Les contribuables fortement imposés, cherchant à créer un revenu net non fiscalisé.
Bonus : le statut LMNP n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales !
03 Exemple chiffré : LMNP au réel simplifié
- Achat d’un appartement meublé : 180 000 € (dont 20 000 € de mobilier).
- Revenus locatifs annuels : 10 800 €
- Charges déductibles + amortissements : 12 000 €
- Résultat fiscal : 0 € imposable (pas d’impôt sur les loyers, ni de CSG pendant plusieurs années).
- Et pourtant, vous percevez 10 800 € nets de loyers sur votre compte !
LMNP et stratégie patrimoniale : un vrai levier à intégrer
Le LMNP, s’il est bien choisi et bien structuré, peut devenir un pilier de votre stratégie patrimoniale :
- Revenus passifs nets d’impôts à court terme.
- Patrimoine immobilier valorisé à long terme.
- Transmission possible avec donation des parts amorties.
Mais il faut l’intégrer intelligemment à votre stratégie globale : impôt, transmission, revenus, retraite…
Faites votre bilan patrimonial avec Inotax
Vous avez un projet immobilier ou un bien déjà meublé ? Vous vous demandez si le LMNP est adapté à votre profil fiscal ? Vous voulez structurer l’opération pour maximiser vos amortissements et éviter les pièges ?
Faites votre bilan patrimonial gratuit sur Inotax.