SCPI

(Société Civile de Placement Immobilier)

Principe détaillé

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) collecte des fonds auprès d’investisseurs pour acheter et gérer un portefeuille de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements). Surnommé “pierre papier”, ce type de société permet de réaliser un placement immobilier locatif à long terme.

L’objectif est de générer des revenus locatifs réguliers et une éventuelle plus-value à la revente. Les SCPI sont idéales pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier sans avoir à gérer eux-mêmes un bien.

“Idéal pour les jeunes investisseurs qui souhaitent générer des revenus complémentaires sans souci de gestion.”

Concrètement la SCPI, comment ça marche ?

En investissant dans une SCPI, vous devenez « associé » et détenez une partie du patrimoine immobilier. En contrepartie, vous percevez des loyers au prorata des parts de SCPI que vous détenez. En tant qu’investisseur, vous percevrez des revenus au bout de 4 à 6 mois, c’est ce qu’on appelle le délai de jouissance. Ce délai correspond au temps nécessaire à la société pour placer votre investissement.

Il existe plusieurs types de sociétés civiles de placement immobilier. Leur mode de fonctionnement reste à peu près le même, mais chacun suit un objectif défini :

SCPI de rendement
SCPI de plus-value / capitalisation
SCPI fiscales

Fonctionnement

La société de gestion en charge de la SCPI récolte les fonds des investisseurs.
En échange de l’investissement, chaque investisseur obtient un nombre de parts équivalent au montant investi.
Une fois les fonds réunis, le gestionnaire acquiert un ensemble d’immeubles.
La SCPI met les biens en location, s’ils ne sont pas déjà loués.
Les associés (investisseurs) perçoivent les dividendes
La société de gestion perçoit une commission.

MON AUDIT PATRIMONIAL

SCPI (société civile de placement immobilier)

LES SCPI

01 Avantages

+ La société civile de placement immobilier offre une rentabilité élevée.
+ Les revenus locatifs sont distribués sous forme de dividendes.
+ Aucune gestion pour les investisseurs, la société de gestion se charge de tout.
+ Permet de diversifier son patrimoine immobilier avec un effort financier limité.
+ Placement accessible à tous à partir de 150 €.

02 Régime fiscal

Le régime fiscal applicable dépend du type de société civile de placement immobilier :

SCPI de rendement : les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
SCPI fiscale (Malraux, Déficit foncier ; le Pinel est fermé depuis 2025) : vous bénéficiez d’une réduction d’impôt (Malraux) ou d’une déduction de vos revenus (déficit foncier) grâce à l’investissement dans des programmes spécifiques.
SCPI de plus-value / capitalisation.

03 Exemple d’utilisation

Julie, qui loue déjà un logement nu en direct, investit 10 000 € dans une SCPI de rendement à 5 %. Elle perçoit 500 € par an, mais grâce au régime micro-foncier (abattement de 30 %), elle n’est imposée que sur 350 €.

Avertissement sur les risques

Les parts de SCPI ne garantissent ni le capital investi ni les revenus : il existe un risque de perte en capital, et les dividendes dépendent notamment des loyers encaissés et de l’évolution du marché immobilier.
La liquidité n’est pas garantie : la revente des parts peut prendre du temps et se faire à un prix inférieur au prix de souscription.
Les frais (de souscription, de gestion) réduisent le rendement net. Ce placement s’envisage sur une longue durée, précisée dans la documentation de chaque SCPI.
Pour les SCPI fiscales, l’avantage fiscal est soumis à conditions, notamment de durée de conservation des parts, et peut être remis en cause si elles ne sont pas respectées.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les informations de cette page sont générales et fournies à titre pédagogique. Elles ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Avant toute décision, assurez-vous que la solution envisagée correspond à votre situation, à vos objectifs et à votre horizon de placement.