SCI

Société civile immobilière

Structurez, gérez, transmettez votre patrimoine immobilier intelligemment.

Vous détenez ou souhaitez acquérir un ou plusieurs biens immobiliers ? Vous voulez simplifier la gestion, anticiper une transmission ou investir à plusieurs en toute sécurité ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est un outil juridique et fiscal de gestion patrimoniale extrêmement souple et puissant… à condition d’être bien utilisée.

Créer une SCI, c’est reprendre le contrôle sur son immobilier.

Une SCI, c’est quoi exactement ?

La SCI est une société civile dont l’objet est la détention et la gestion de biens immobiliers.

Elle permet à plusieurs personnes (souvent membres d’une même famille, mais pas toujours) de détenir ensemble un ou plusieurs biens via des parts sociales, et d’en assurer la gestion de façon contractuelle.

C’est le cadre idéal pour acheter, gérer et transmettre de l’immobilier en toute sécurité.

    Pourquoi créer une SCI ?

    Objectifs principaux :

    • Détenir un bien à plusieurs (couple, famille, associés…),
    • Faciliter la transmission patrimoniale à ses enfants ou héritiers,
    • Organiser les règles de gestion (via les statuts),
    • Anticiper l’incapacité ou le décès d’un associé,
    • Séparer les patrimoines personnels et professionnels.
    Visuel PER

    Fiscalité d’une SCI : deux régimes possibles

    SCI à l’IR (Impôt sur le revenu)

    • Transparence fiscale : les associés déclarent leur quote-part de bénéfices dans leur déclaration personnelle,
    • Revenus imposés comme des revenus fonciers,
    • Intéressant pour une détention à long terme avec revenus locatifs modérés.

    SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)

    • La société est imposée séparément à l’impôt sur les sociétés,
    • Possibilité d’amortir les biens, ce qui réduit fortement le résultat imposable,
    • Intéressant pour une stratégie de capitalisation ou de réinvestissement.

    Le choix entre IR et IS dépend de votre projet, de vos revenus et de vos objectifs patrimoniaux.

    SCI – SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE

    01 Les avantages et inconvénients d’une SCI

    Les avantages

    • Gestion souple et adaptée aux besoins des associés (statuts personnalisés),
    • Transmission facilitée par donation progressive de parts sociales,
    • Protection du patrimoine personnel (en cas de SCI à l’IS ou de bonne structuration),
    • Fiscalité optimisable selon les objectifs (IR ou IS),
    • Séparation des pouvoirs possible : un ou plusieurs gérants désignés.

    Les inconvénients

    • Formalités de création et de gestion à respecter (statuts, assemblées, comptabilité…),
    • Pas d’abattement forfaitaire comme en location meublée (hors structure adaptée),
    • En SCI à l’IS, plus-value à la revente taxée différemment (moins avantageux qu’en nom propre),
    • Responsabilité illimitée des associés (proportionnelle à leur part).

    Une SCI est un outil juridique puissant… mais qui demande une stratégie claire et un suivi rigoureux.

    02 Pour qui est faiite la SCI ?

    • Familles souhaitant organiser une détention ou une transmission immobilière,
    • Couples souhaitant acheter ensemble sans être mariés (ou dans un cadre différent du régime matrimonial),
    • Investisseurs immobiliers cherchant à professionnaliser leur approche (notamment à l’IS),
    • Professionnels indépendants voulant séparer leurs biens privés et pros,
    • Héritiers d’un bien immobilier souhaitant en simplifier la gestion commune.

    03 Exemple concret (SCI à l’IS)

    • Vous créez une SCI avec 2 associés pour acheter un bien de 400 000 €,
    • Vous louez le bien et percevez 20 000 € de loyers annuels,
    • Grâce aux amortissements et charges, vous ramenez le bénéfice imposable à 3 000 €,
    • Imposition IS : 15 % → 450 € seulement d’impôt.

    Résultat : vous capitalisez en société et payez très peu d’impôt pendant des années.

    Quelle stratégie patrimoniale autour de la SCI ?

    La SCI peut jouer plusieurs rôles :

    • Piloter un parc immobilier (résidentiel, commercial, mixte),
    • Préparer une transmission progressive à ses enfants (donation de parts),
    • Structurer un achat en couple ou entre amis (statuts sur-mesure),
    • Profiter d’un effet levier fiscal via l’IS, avec amortissements et capitalisation,
    • S’insérer dans une stratégie globale avec PER, assurance-vie, LMNP, etc.

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    Vous vous demandez :

    • Si la SCI est adaptée à votre projet immobilier ?
    • Quel régime fiscal (IR ou IS) choisir ?
    • Comment transmettre vos parts ou intégrer la SCI dans votre stratégie globale ?
    • Comment coupler votre SCI avec d’autres solutions patrimoniales (PER, assurance vie, démembrement…) ?

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    MON BILAN PATRIMONIAL