Loi Denormandie
Investissez dans l’ancien, réduisez vos impôts, valorisez votre patrimoine
Vous cherchez à investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt ?
La loi Denormandie est un dispositif fiscal puissant, qui vous permet de rénover un bien ancien et d’optimiser votre fiscalité… tout en participant à la revitalisation des centres-villes. Encore peu connu, ce levier peut être très rentable, à condition de bien respecter les critères techniques.
C’est quoi la loi Denormandie ?
La loi Denormandie est une extension du dispositif Pinel, adaptée à l’immobilier ancien avec travaux. Elle permet aux particuliers :
- d’acheter un bien immobilier ancien dans certaines zones,
- de réaliser des travaux de rénovation,
- et de bénéficier en contrepartie d’une réduction d’impôt sur le revenu.
“En résumé : achat + rénovation + location = économie d’impôts.”
Comment fonctionne le dispositif Denormandie ?
Pour investir via le dispositif Denormandie, vous devez :
- Acheter un logement ancien (appartement ou maison),
- Effectuer des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération,
- Louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans à des locataires sous plafonds de loyers et de ressources.
Plus la durée de location est longue, plus la réduction d’impôt est importante.
Loi Denormandie
01 Les avantages de la loi Denormandie
- Réduction d’impôt directe sur l’impôt sur le revenu.
- Valorisation patrimoniale : rénovation d’un bien ancien.
- Accessibilité géographique : villes à prix d’achat abordable.
- Double effet : fiscalité + plus-value potentielle à la revente.
Les inconvénients
- Contraintes administratives : respect des plafonds, montage du dossier.
- Risque locatif : certains marchés secondaires peuvent être tendus.
- Attention à la qualité des travaux : pour assurer la valorisation du bien.
Le régime fiscal
+ Durée de location 6 ans : réduction d’impôt de 12 % du prix du bien rénové
+ Durée de location 9 ans : réduction d’impôt de 18 % du prix du bien rénové
+ Durée de location 12 ans : réduction d’impôt de 21 % du prix du bien rénové
Attention :
- Le prix total (achat + travaux) pris en compte est plafonné à 300 000 €
- Et limité à 5 500 €/m²
Où investir pour bénéficier du dispositif ?
- Les villes moyennes avec un besoin de rénovation de leur centre-ville,
- Les 222 communes du programme Action Cœur de Ville,
- Les communes ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).
Exemples : Perpignan, Béziers, Pau, Mulhouse, Bourges, Agen…
02 Conditions spécifiques
- Le bien : ancien nécessitant des travaux significatifs (amélioration énergétique, création de surfaces habitables…).
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total et peuvent concerner : isolation, chauffage, sanitaire, travaux d’amélioration globale.
- Le propriétaire : doit respecter les plafonds de loyers, louer à des ménages sous plafonds de ressources en location nue obligatoire (pas meublée).
En résumé : un projet bien encadré mais accessible avec un bon accompagnement.
03 Exemple chiffré d’investissement Denormandie
- Achat : 160 000 €
- Travaux : 60 000 €
- Total opération : 220 000 € (travaux = 27 %, donc > 25 %, ok)
- Location pendant 9 ans → réduction d’impôt de 18 % sur 220 000 € = 39 600 €
- Soit 4 400 €/an d’économies d’impôts pendant 9 ans !
Pour qui est fait le dispositif Denormandie ?
- Contribuables fortement imposés (3 000 € d’impôt/an minimum conseillé),
- Investisseurs cherchant du rendement patrimonial et non uniquement fiscal,
- Amateurs de projet immobilier (travaux + location),
- Ceux qui veulent diversifier hors des grandes métropoles tout en profitant d’un bonus fiscal.
Quelle stratégie patrimoniale autour du Denormandie ?
Un investissement en Denormandie peut :
- Alléger votre pression fiscale sur 6, 9 ou 12 ans,
- Constituer un patrimoine immobilier revalorisé grâce aux travaux,
- Générer des revenus complémentaires pour la retraite,
- Optimiser votre transmission patrimoniale (donation du bien rénové possible).
Mais il doit être intégré dans une stratégie globale : cash flow, impôt, retraite, succession.
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Vous vous demandez si :
- La loi Denormandie est adaptée à votre situation ?
- Quel budget investir pour maximiser vos réductions d’impôt ?
- Quelle ville ou quel type de bien cibler pour sécuriser votre projet ?
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- Comment investir efficacement en Denormandie,
- Quelle stratégie fiscale adopter,
- Comment coupler ce dispositif avec d’autres optimisations patrimoniales.